平成23年 司法試験 論文式 民法 出題の趣旨・論点・解説

次の文章を読んで，後記の〔設問１〕から〔設問３〕までに答えなさい。なお，解答に当たって は，利息及び遅延損害金を考慮に入れないものとする。 【事実】 １．ＡとＢは，共に不動産賃貸業を営んでいる。Ｂは，地下１階，地上４階，各階の床面積が８ ０平方メートルの事務所・店舗用の中古建物一棟（以下「甲建物」という。）及びその敷地２ ００平方メートル（以下「乙土地」という。）を所有していた。甲建物の内装は剥がれ，エレ ベーターは老朽化して使用することができず，賃借人もいない状況であったが，Ｂは，資金面 で余裕があったにもかかわらず，貸ビルの需要が低迷し，今後当分は賃借人が現れる見込みが ないと考え，甲建物を改修せず，放置していた。Ｂは，平成２１年７月上旬，現状のまま売却 する場合の甲建物及び乙土地の市場価値を査定してもらったところ，甲建物は１億円，乙土地 は４億円であるとの査定額が出た。 ２．平成２１年８月上旬，Ｂは，Ａから，「甲建物の地下１階及び地上１階を店舗用に，地上２ 階から４階までを事務所用に，それぞれ内装を更新し，エレベーターも最新のものに入れ替え た建物に改修する工事を自らの費用で行うので，甲建物を賃貸してほしい。」との申出を受け た。この申出があった当時，甲建物を改修して賃貸に出せる状態にした前提で，これを一棟全 体として賃貸する場合における賃料の相場は，少なくとも月額４００万円であり，Ａ及びＢ は，そのことを知っていた。 ３．そこで，ＡとＢは，平成２１年１０月３０日，甲建物の使用収益のために必要なエレベータ ー設置及び内装工事費用等は全てＡが負担すること，設置されたエレベーター及び更新された 内装の所有権はＢに帰属すること，甲建物の賃料は平成２２年２月１日から月額２００万円で 発生し，その支払は毎月分を当月末日払いとすること，賃貸期間は同日から３年とすることを 内容として，甲建物の賃貸借契約を締結した。その際，賃貸借契約終了による甲建物の返還時 にＡはＢに対して上記工事に関連して名目のいかんを問わず金銭的請求をしないこと，Ａが賃 料の支払を３か月間怠った場合，Ｂは催告なしに賃貸借契約を解除することができること，Ａ は甲建物の全部又は一部を転貸することができること，契約終了の６か月前までに一方当事者 から異議の申出がされない限り，同一条件で契約期間を自動更新することという特約が，ＡＢ 間で交わされた。また，ＡＢ間での賃貸借契約の締結に際し，敷金として２５００万円がＡか らＢに支払われた。 ４．平成２１年１１月１０日，Ａは，Ｂから甲建物の引渡しを受け，Ｂの承諾の下，Ｃとの間 で，甲建物の地下１階から地上４階までの内装工事をＣに５０００万円で請け負わせる契約を 締結し，また，Ｄとの間で，エレベーター設備の更新工事をＤに２０００万円で請け負わせる 契約を締結した。いずれの契約においても，工事完成引渡日は平成２２年１月３１日限り，工 事代金は着工時に上記金額の半額，完成引渡後の１週間以内に残金全部を支払うこととされ た。そして，Ａは，同日，Ｃに２５００万円，Ｄに１０００万円を支払った。 ５．Ｃは，大部分の工事を，下請業者Ｅに請け負わせた。ＣＥ間の下請負契約における工事代金 は４０００万円であり，Ｃは，Ｅに前金として２０００万円を支払った。 ６．Ｃ及びＤは，平成２２年１月３１日，全内装工事及びエレベーター設備の更新工事を完成 し，同日，Ａは，エレベーターを含む甲建物全体の引渡しを受けた。 ７．Ａは，Ｄに対しては，平成２２年２月７日に請負工事残代金１０００万円を支払ったが，Ｃ に対しては，内装工事が自分の描いていたイメージと違うことを理由として，残代金の支払を 拒否している。また，Ｃは，Ｅから下請負工事残代金の請求を受けているが，これを支払って いない。 ８．Ａは，Ｂとの賃貸借契約締結直後から，平成２２年２月１日より甲建物を一棟全体として， 月額賃料４００万円で転貸しようと考え，借り手を探していたが，なかなか見付からなかっ た。そのため，Ａは，Ｂに対し賃料の支払を同月分からしていない。 ９．Ｂは，Ａに対し再三にわたり賃料支払の督促をしたが，Ａがこれを支払わないまま，３か月 以上経過した。しかし，Ｂは，Ａに対し賃貸借契約の解除通知をしなかった。その後，Ｂは， Ａの未払賃料総額が６か月分の１２００万円となった平成２２年８月１日に，甲建物及び乙土 地を，５億６０００万円でＦに売却した。代金の内訳は，甲建物が１億６０００万円で，乙土 地が４億円であった。甲建物の代金は，内装やエレベーターの状態など建物全体の価値を査定 して得られた甲建物の市場価値が２億円であったことを踏まえ，ＦがＢから承継する敷金返還 債務の額が１３００万円であることその他の事情を考慮に入れ，査定額から若干値引きするこ とにより決定したものである。Ｆは，同日，Ｂに代金全額を支払い，甲建物及び乙土地の引渡 しを受けた。そして，同年８月２日付けで，上記売買を原因とするＢからＦへの甲建物及び乙 土地の所有権移転登記がされた。なお，上記売買契約に際して，Ｂ及びＦは，ＦがＢの敷金返 還債務を承継する旨の合意をした。 10．Ｆは，Ｂから甲建物及び乙土地を譲り受けるに際し，Ａを呼び出してＡから事情を聞いたと ころ，遅くとも平成２２年中には転貸借契約を締結することができそうだと説明を受けた。そ のため，Ｆは，早晩，Ａが転借人を見付けることができ，Ａの賃料の支払も可能になるだろう と考えた。また，Ｆは，甲建物及び乙土地の購入のために金融機関から資金を借り入れてお り，その利息負担の軽減のため，その借入元本債務を期限前に弁済しようと考えた。そこで， Ｆは，同年９月１日，ＦがＡに対して有する平成２３年１月分から同年１２月分までの合計２ ４００万円の賃料債権を，その額面から若干割り引いて，代金２０００万円でＧに譲渡する旨 の契約をＧとの間で締結し（以下「本件債権売買契約」という。），同日，代金全額がＧからＦ に対して支払われた。そして，同日，ＦとＧは，連名で，Ａに対して，上記債権譲渡につき， 配達証明付内容証明郵便によって通知を行い，翌日，同通知は，Ａに到達した。 11．ところが，平成２２年９月末頃，Ａが売掛金債権を有している取引先が突然倒産し，売掛金 の回収が見込めなくなり，Ａは，この売掛金債権を自らの運転資金の当てにしていたため，資 金繰りに窮する状態に陥るとともに無資力となった。そのため，Ａは，Ｆとの間で協議の場を 設け，今となっては事実上の倒産状態にあること及び甲建物の内装工事をしたＣに対する請負 残代金２５００万円が未払であることを含め，自らの置かれた現在の状況を説明するととも に，甲建物の転借を希望する者が現れないこと，今後も賃料を支払うことのできる見込みが全 くないことを告げ，Ｆに対し，この際，Ｆとの間の甲建物の賃貸借契約を終了させたいと申し 入れた。Ｆは，Ａに対する賃料債権をＧに譲渡していることが気になったが，いずれにせよ， Ａから賃料が支払われる可能性は乏しく，Ｇによる賃料債権回収の可能性はないと考え，Ａの 申入れを受けて，同年１０月３日，Ａ及びＦは，甲建物の賃貸借契約を同月３１日付けで解除 する旨の合意をした。この合意に当たり，ＡＦ間では何らの金銭支払がなく，また，Ａ及びＦ は，Ｆに対する敷金返還請求権をＡが放棄することを相互に確認した。そして，同月３１日， Ａは，Ｆに甲建物を引き渡した。 12．Ｆは，Ａとの間で甲建物の賃貸借契約を解除する旨の合意をした平成２２年１０月３日以 降，直ちに，Ａに代わる借り手の募集を開始した。Ｈは，満７０歳であり，衣料品販売業を営 んでいる。Ｈは，事業拡張に伴う営業所新設のための建物を探していたが，甲建物をその有力 な候補とし，Ｆに対し，甲建物の内覧を申し出た。Ｈは，同月１２日，Ｆを通じてＡの同意を も得た上で，甲建物の内部を見て歩き，エレベーターに乗ったところ，このエレベーターが下 降中に突然大きく揺れたため，Ｈは，転倒して右足を骨折し，３か月の入院加療が必要となっ た。このエレベーターの不具合は，設置工事を行ったＤが，設置工程において必要とされてい た数か所のボルトを十分に締めていなかったことに起因するものであった。 13．Ｈは，この事故に遭う１年ほど前から，時々，歩いていてバランスを崩したり，つまずいた りするなどの身体機能の低下があり，平成２２年４月に総合病院で検査を受けていた。その検 査の結果は，Ｈの身体機能の低下は加齢によるものであって，無理をしなければ日常生活を送 る上での支障はないが，定期的に病院で検査を受けるよう勧める，というものであった。 14．Ｈは，この勧めに従って，上記総合病院で，平成２２年５月から毎月１回の検査を受けてい たが，特段の疾患はないと診断されていた。一方，この間，Ｈの妻が病気で入院したため，Ｈ は，毎日のように病院と自宅とを往復し，時として徹夜で妻に付き添っていた。そのため，Ｈ は，同年７月下旬頃から，かなりの疲労の蓄積を感じていた。Ｈが同年１０月１２日に甲建物 のエレベーターの揺れによって転倒し，右足を骨折するほどの重傷を負ったのは，Ｈのここ１ 年ほどの身体機能の低下と妻の看病による疲労の蓄積も原因となっていた。 15．なお，甲建物の市場価値は，平成２２年１月３１日の工事完成による引渡し以降，現在に至 るまで，大きな変化なく２億円ほどで推移している。乙土地の市場価値も，この間，大きな変 化なく４億円ほどで推移している。 〔設問１〕 【事実】１から11まで及び【事実】15を前提として，以下の⑴及び⑵に答えなさい。 なお，解答に当たっては，敷金返還債務はＧに承継されていないものとして，また，【事実】７ に示したＡのＣに対する支払拒絶には合理的理由がないものとして考えなさい。民法第２４８条 に基づく請求については，検討する必要がない。 ⑴ Ｃは，不当利得返還請求の方法によって，Ｂから，ＡＣ間の請負契約に基づく請負残代金に 相当する額を回収することを考えた。Ｃが請求する場合の論拠及び請求額について，Ｂからの 予想される反論も踏まえて検討しなさい。 ⑵ Ｃは，不当利得返還請求以外の方法によって，Ｆから，ＡＣ間の請負契約に基づく請負残代 金に相当する額を回収することを考えた。Ｃが請求する場合の論拠及び請求額について，Ｆか らの予想される反論も踏まえて検討しなさい。 〔設問２〕 Ｇは，平成２３年４月１日，Ａに対して，同年１月分から同年３月分までの未払賃料 総額計６００万円の支払を求めた。しかし，Ａは，そもそも当該期間に対応する賃料債務が発生 していないことを理由に，これを拒絶した。そこで，Ｇは，Ｆの債務不履行を理由として，本件 債権売買契約を解除し，Ｆに対し代金相当額の返還を求めることにした。 【事実】１から11までを前提として，Ｇの上記解除の主張を支える法的根拠を１つ選び，それ について検討しなさい。その際，Ｆのどのような債務についての不履行を理由とすることができ るか，また，解除の各要件は充足されているかを検討しなさい。 なお，検討に当たって，本件債権売買契約は有効であること及びＡＦ間の賃貸借契約の合意解 除は有効であることを前提とするとともに，敷金については考慮に入れないものとする。また， ＧからＦに対する損害賠償請求については，検討する必要がない。 〔設問３〕 【事実】１から14までを前提として，以下の⑴及び⑵に答えなさい。 ⑴ Ｈは，【事実】12に示したエレベーター内での転倒により被った損害の賠償を請求しようと 考えた。Ｈが損害賠償を請求する相手方として検討すべき者を挙げ，そのそれぞれに対して損 害賠償を請求するための論拠について，予想される反論も踏まえて論じなさい。 ⑵ Ｈの損害賠償請求が認められる場合に，Ｈの身体機能の低下及び疲労の蓄積が損害の発生又 は拡大を招いたことを理由として，賠償額が減額されるべきか，理由を明らかにしつつ結論を 示しなさい。