最判昭和49年3月19日

Eの所有する宅地(本件宅地)を、Dが昭和25年に買い受けたが、所有権移転登記はしなかった。Dは昭和29年に本件宅地をXに売り渡した。登記はEから直接Xへ中間省略でする旨の三者間合意があり、Xは所有権移転請求権保全の仮登記を経由した。

一方Yは、昭和27年に本件宅地上の建物を他から買い受けた。その際、当時の所有者Dから本件宅地を建物所有目的で賃借し、建物について所有権移転登記を経由した。

Xは昭和46年、Yに対し、昭和29年9月以降の賃料を4日以内に支払うよう催告した。Yが応じなかったため、Xは賃貸借契約解除の意思表示をした。そのうえで、土地所有権に基づき、仮登記に基づく本登記の完了と同時に建物を収去するよう求めた。原審はこの請求を認容したため、Yが上告した。Xは、所有権移転登記(本登記)を経由していないことを自ら認めていた。

原判決のうち建物収去請求を認容した部分を破棄差戻しとした。

• 規範:賃借地上に登記ある建物を所有する土地賃借人は、その土地の所有権の得喪につき利害関係を有する民法177条の第三者に当たる。
• したがって譲受人は、所有権移転登記を経由しなければ、所有権の取得を賃借人に対抗できない。同時に、賃貸人たる地位も主張できない。
• 帰結として、登記前の譲受人は、賃貸人として賃料不払を理由に契約を解除し、賃借権を消滅させる権利を有しない。
• 本件では、Xは仮登記を経たにとどまり、所有権移転登記を経由していない。そのため、Xの解除権を肯定した原判決には法令解釈の誤りがある。