最判昭和44年7月17日

上告人（賃借人）は、本件建物の当初の賃貸人である亡Dに敷金を差し入れて建物を賃借していた。Dの死亡により、賃貸人の地位は相続人Eらに承継された。その後、被上告人がEらから本件建物を買い受け、新賃貸人として賃貸人の地位を承継した。

上告人は昭和33年3月分以降の賃料の支払を滞っており、この点は原審で上告人自身も認めていた。本件は家賃金請求事件である。原審は、昭和33年3月1日から昭和39年3月15日までの未払賃料を合計54万3750円と認定した。上告人が主張した賃料免除の特約は認めなかった。

そのうえで原審は、Dに差し入れられた敷金の権利義務関係は、未払賃料に充当された後の限度で新賃貸人に承継されると判断した。上告人はこれを不服として上告した。

上告棄却（裁判官全員一致）。

規範：建物賃貸借契約において、建物の所有権移転に伴い賃貸人の地位が承継された場合、敷金の扱いは次のとおりである。

• 旧賃貸人に差し入れられた敷金は、賃借人の旧賃貸人に対する未払賃料債務があれば、その弁済として当然に充当される。
• その限度で敷金返還請求権は消滅する。
• 残額についてのみ、敷金の権利義務関係が新賃貸人に承継される。

あてはめ：当初の賃貸人Dに差し入れられた敷金の権利義務関係は、まず相続人Eらに承継された。次いで、Eらから建物を買い受けて賃貸人の地位を承継した被上告人に、上記の限度で承継された。これと同旨の原審の判断は正当である。