最判昭和39年8月28日

X（被上告人）は自己所有の本件建物をY（上告人）に賃貸していた。Xは昭和34年10月5日、Yに対して同年9月末日までの延滞賃料を催告した。その上で賃料不払を理由に賃貸借契約を解除し、建物の明渡しを求めて訴えた。

Yは原審の最終口頭弁論期日で、「Xは昭和34年9月28日に本件建物を訴外Dに売り渡しており、実体的権利はすでにDに移転している」と主張した。

原審は、この売却と所有権喪失の有無についてXに認否を求めないまま弁論を終結した。そして、本訴請求は賃貸借の消滅による賃貸物返還請求権に基づくものであるから、仮にXが所有権を他に譲渡していても請求権の行使は妨げられないとして、Xの請求を認容した。Yが上告した。

破棄差戻し。

規範：自己所有の建物を賃貸している者が、賃貸借継続中に建物を第三者に譲渡して所有権を移転した場合、特段の事情のない限り、借家法1条により賃貸人の地位も所有権移転に伴って譲受人に移転する。

本件へのあてはめ

• XがYに自己所有の建物を賃貸したことには争いがない。
• Xが解除権行使の当時すでに建物を売却して所有権を失っていたことをXが争わないのであれば、XはYとの関係で解除当時すでに賃貸人の地位を失っていたことになる。その場合、解除は効力を有しない。
• 原審は、所有権移転は本訴請求を妨げないとしてYの主張を排斥した。これは借家法1条の解釈を誤ったか、審理不尽の違法がある。