最判平成9年2月25日

Xは建物を所有者Dから賃借し、Dの承諾を得てYらに転貸していた。Yらはこの建物でスイミングスクールを営んでいた。Xが昭和61年5月分以降の賃料を払わなかったため、Dは催告と停止条件付解除の意思表示をし、原賃貸借は昭和62年1月31日に解除で終了した。

Dは同年2月25日、Yら（転借人）とX（賃借人）を相手に明渡請求訴訟を起こした。Yらは昭和63年12月1日以降、Xに転借料を払わなかった。平成3年6月にDの明渡請求を認める判決が出てYらについて確定し、同年10月15日の強制執行でYらは明渡しを終えた。

XはYらに対し、昭和63年12月1日から明渡しまでの転借料合計1億3110万円を請求した（主位的に転貸借契約、予備的に不当利得）。原審は、原賃貸借が解除されても転貸借は終了せず、Yらは使用収益を続ける限り転借料の支払義務を免れないとした。そのうえでYらの相殺の抗弁を一部認め、残額で請求を認容した。

結論：破棄自判。Xの主位的請求（転借料）と予備的請求（不当利得）をいずれも棄却した。

規範：賃貸借契約が転貸人の債務不履行を理由とする解除により終了した場合、賃貸人の承諾のある転貸借は、原則として、賃貸人が転借人に対して目的物の返還を請求した時に、転貸人の転借人に対する債務の履行不能により終了する。

あてはめ：Dは昭和62年2月25日に訴えを提起し、Yらに明渡しを請求した。そのため転貸借は、転借料の請求期間が始まる昭和63年12月1日の時点で既に履行不能により終了していた。したがって同日以降の転借料請求は、相殺の抗弁を判断するまでもなく失当である。Yらが事実上使用を続けていても結論は変わらない。不当利得を理由とする予備的請求も理由がない。